Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherungen

Banken und Versicherungen bieten Bauherren und Immobilienkäufern neben den herkömmlichen Hypothekendarlehen auch eine Baufinanzierung mit Lebensversicherung an.

Diese Form der Finanzierung erscheint wegen der niedrigen monatlichen Belastungen zunächst günstig und hat in bestimmten Fällen sicher ihre Vorteile.

Die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung durch eine Lebensversicherung sind im Vergleich zu normalen Krediten jedoch häufig höher, vor allem bei Immobilienfinanzierungen für den privaten Bereich.

 

Funktionsweise dieser Finanzierungsform

Bei der Bau- oder Hausfinanzierung über eine Lebensversicherung wird ein tilgungsfreies Darlehen aufgenommen. Gleichzeitig schließt der Kreditnehmer eine Kapital Lebensversicherung ab, deren Versicherungssumme und Laufzeit den Konditionen des Darlehensvertrages entsprechen.

Eine andere Möglichkeit ist, dass die Lebensversicherung einige Jahre vor Abschluss des Kreditvertrages abgeschlossen und angespart wird. Einige Versicherungen bieten diese Konstruktion an.

Die Lebensversicherung dient der Tilgung des Darlehens am Ende der Laufzeit. Die Versicherungssumme korrespondiert mit dem Darlehensbetrag.

Dabei sind mehrere Möglichkeiten denkbar. Die Lebensversicherung kann so gewählt werden, dass sie ohne Garantieverzinsung und/oder Überschussbeteiligung zur Tilgung ausreicht. In diesem Fall hat der Darlehens- und Versicherungsnehmer die Sicherheit, dass er nicht zuschießen muss. Soweit Erträge entstehen, die zur Tilgung nicht nötig sind, werden sie an ihn ausgezahlt.

Es gibt aber auch Finanzierungsangebote, bei denen die Erträge zur Tilgung herangezogen werden müssen. Hier besteht gegebenenfalls das Risiko, dass der Versicherungsnehmer bei Fälligkeit des Kreditbetrages Geld zuschießen muss.

Denn die Überschussbeteiligungen werden nicht garantiert, sondern nur kalkuliert. Häufig tritt die vorausgeschätzte Wertentwicklung nicht ein, und die Überschussbeteiligung bleibt hinter den Erwartungen zurück.

Der Darlehensnehmer leistet während der Laufzeit von Kredit und Lebensversicherung keine Beträge auf die Kredittilgung. Die monatliche Belastung während der Laufzeit von Lebensversicherung und Darlehen besteht aus Zinszahlungen immer auf den gesamten Kreditbetrag und den zu leistenden Versicherungsprämien.

 

Vorteile

Da bei einer Baufinanzierung über eine Lebensversicherung die Tilgungsleistungen entfallen, können die laufenden monatlichen Belastungen geringer ausfallen als bei Hypothekendarlehen. Dieser Umstand ermöglicht eine Immobilienfinanzierung, die auf anderem Weg sonst vielleicht wirtschaftlich nicht möglich wäre.

Ein weiterer Vorteil ist die Absicherung der Familie, wenn der Hauptverdiener und Versicherungsnehmer der Darlehensversicherung stirbt. Der Hauskredit kann in solchen Fällen jedenfalls weitgehend getilgt werden und der Grundbesitz bleibt der Familie erhalten.

Dieses Ergebnis kann allerdings auch beim Abschluss eines Annuitätendarlehens erzielt werden, wenn gleichzeitig eine Risikolebensversicherung vereinbart wird.

Wird eine gewerbliche Immobilie oder eine Immobilie zur Vermietung und Verpachtung mit einer Lebensversicherung finanziert, können eventuell steuerliche Vorteile entstehen.

Die Kosten der Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung können gegebenenfalls als Werbungskosten abgesetzt werden, und in der Anfangsphase kann es zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommen.

Bevor eine Hausfinanzierung über eine Lebensversicherung aus steuerlichen Gründen gewählt wird, sollte aber immer der Rat eines Steuerfachmanns eingeholt werden.

 

Nachteile

Unter dem Strich ist eine Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung eine teure Lösung und je nach Vertragsgestaltung auch riskant. Da sich der Darlehensbetrag durch regelmäßigen Tilgungszahlungen nicht verringert, entstehen hohe Zinslasten die durch die niedrige Rendite von kapitalbildenden Lebensversicherungen nicht ausgeglichen werden.

Diese Nachteile verstärken sich noch, wenn man auf die Finanzierungsmodelle einiger Versicherungsgesellschaften eingeht, die den Abschluss einer Kapital Lebensversicherung Jahre vor dem Erwerb einer Immobilie vorsehen.

Hier geht der Versicherte in Vorleistung, ohne das Geld wirklich renditestark anzulegen. In der Regel sind selbst Sparverträge die bessere Geldanlage zum ansparen von Eigenkapital.

Wird eine Lebensversicherung in den ersten Jahren aufgelöst, weil der zukünftige Bauherr beispielsweise andere Finanzierungsüberlegungen angestellt hat, treten erhebliche Verluste ein. Denn in den ersten Jahren entsteht praktisch kein Rückkaufswert.

Probleme treten immer auf, wenn der Kapital Lebensversicherungsvertrag nicht zu Ende geführt wird. Das geschieht sehr oft. Ein Beispiel ist die Ablösung der Verbindlichkeiten im Rahmen des Verkaufs der Immobilie.

Die kapitalbildende Lebensversicherung muss dann entweder weitergeführt, gekündigt oder verkauft werden. Eine Weiterführung wird fast nie infrage kommen. Wird die Versicherung aber vorzeitig verwertet, entstehen immer Verluste. Im schlimmsten Fall erhält der Versicherungsnehmer nicht einmal die bis dahin eingezahlten Beiträge zurück.

Schließlich kann sich die Zinsbelastung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist für das endfällige Darlehen erheblich erhöhen.

Unterschieden wird zwischen Zinsbindungsfrist und Laufzeit eines Kredits. Die Laufzeiten von Baukrediten betragen oft 30 Jahre und mehr. Darauf ist die Vertragszeit der Lebensversicherung abgestellt. Die Zinsbindungsfrist hingegen kann 5, 10 oder 15 Jahre betragen, ist also deutlich kürzer.

Bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung mit einem Annuitätdendarlehen ist ein Teil des Kredits bereits getilgt, wenn die Zinsbindungsfrist abläuft. Das ist bei einem endfälligen Darlehen nicht der Fall. Hat der Kreditnehmer Pech und läuft die Zinsbindung während einer Zeitspanne steigender Zinsen ab, muss er die erhöhten Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag entrichten.

 

Lebensversicherung als Eigenkapital

Eine andere Frage die mit einem Lebensversicherungsdarlehen nichts zu tun hat, ist, ob man eine bestehende Lebensversicherung als Eigenkapital einsetzen kann.

Das ist immer eine Überlegung wert, denn die Renditen sind relativ niedrig, vor allem für Verträge seit 2005, bei denen Steuervorteile teilweise weggefallen sind. So kann die Verzinsung des für die Lebensversicherung bereits eingesetzten Kapitals deutlich unter den Sollzinsen für eine Baufinanzierung liegen.

Eine Kündigung der Lebensversicherung oder – sofern dies möglich ist – ein Verkauf auf dem Zweitmarkt können sich also anbieten. Zu berücksichtigen ist aber, dass in diesen Fällen nur der Rückkaufswert realisiert werden kann, beim Verkauf etwas darüber.

Weitere Möglichkeiten sind die günstige Beleihung der Lebensversicherung oder die Freistellung. Die durch die Freistellung frei werdenden Mittel können verwandt werden, um die monatlichen Tilgungsleistungen für das Immobiliendarlehen aufzubringen. Je schneller ein Kredit getilgt wird, desto günstiger ist er.

 

Baufinanzierung mit Lebensversicherung nicht empfehlenswert

Trotz geringer Anfangskosten ist eine Baufinanzierung über eine Lebensversicherung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten grundsätzlich nicht empfehlenswert. Denn die Gesamtkosten für diese Finanzierungsform sind hoch, und Lebensversicherungsdarlehen bergen Risiken, vor allem wenn die Finanzierung abgelöst werden muss.

Vorteile gibt es in erster Linie bei der Finanzierung von gewerblichen Immobilien und für Personen, die anders ihren Wunsch nach einem Eigenheim gegenwärtig nicht realisieren können.

Wer eine Baufinanzierung mit Lebensversicherung plant, sollte immer auf einer schriftlichen unverbindlichen Berechnung des Gesamteffektivzinses unter Berücksichtigung der Garantieleistungen aus der Lebensversicherung bestehen und mehrere Angebote für Kapitallebensversicherungen einholen.

Die von der Bank im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung angebotenen Lebensversicherungen sind häufig nicht die günstigsten.

  • 3. Januar 2012